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索引号: 发布机构: 市住建局
生效日期: 2018-11-06 废止日期:
文 号: 所属主题: 人大代表建议办理

市住建局对市五届人大二次会议第222号建议的答复

来源:市住建局 发布时间:2018-11-06 浏览次数: 【字体:

对市五届人大二次会议第222号建议的答复

尊敬的许晓琨代表:

您提出的关于“加强物业管理”的建议收悉,现答复如下: 一、基本原则

1、树立"大物管"理念。住宅小区物业管理作为现代城市管理的重要组成部分,纳入区科学发展考核体系,构建区、街道(区)、社区三级管理网络,建立区物业管理联席会议制度,实行统一领导、统一协调、统一监督、统一考核。

2、建立属地负责机制。明确街道(区)是住宅小区物业管理全覆盖工作中的责任主体,社区是落实主体,综合协调解决住宅小区物业管理中遇到的各类问题。将物业管理工作与社区网格化管理相结合,推行"3+2"工作模式,即在社区居委会、业主委员会、物业服务企业开展工作的基础上,充分发挥楼片长和社区志愿者的协调作用,实现物业管理"资源共享、优势互补、协作互动、共同发展",真正把公共区域和住宅小区物业管理全覆盖工作职责落到实处。

3、因地制宜分类管理。坚持市场化方向,商品住宅小区推行市场化物业服务;暂不具备市场化物业服务条件的,由街道(区)提供"五个有"的基本物业服务,即有治安防范、有清扫保洁、有绿化养护、有物业维修、有停车管理,通过老旧小区整治改造,积极创造条件向市场化物业服务过度;加强行政管理考核,确保各类住宅小区物业管理"有人管事、有章理事、有钱办事"。

4、坚持有偿服务原则。加大物业管理全覆盖工作宣传力度,分区域、分层次推进物业管理全覆盖工作,逐步转变居民消费观念,切实提高物业费收缴比例,实现契约化管理。

二、实行分类管理

1、新建(在建)商品房住宅小区,全面推进市场化的物业管理等级性有偿服务。在建未交付前,由开发建设单位通过招投标市场选聘有资质的物业服务企业,落实前期物业管理;已建成交付但业主委员会尚未成立的,继续实施前期物业管理;物业管理区域内,已交付使用的物业建筑面积达到50%,或者首户业主入住已满2年的,应当依法选举产生业主委员会,并由业主委员会依法选聘或续聘物业服务企业。

2、次新小区(1998年6月30日以后建成交付的小区),应在属地街道(区)指导下,由社区居委会、小区业主委员会和物业服务企业三方按规定做好物业管理续聘、新聘或业主自治管理的转换衔接工作,实行市场化运作。对暂不具备市场化运作条件的,一律由属地街道(区)物业服务中心负责接收管理,落实"五个有"的基础性有偿服务。

3、老旧住宅小区和零散小区,结合环境综合整治逐步完善基础设施配套、落实物业管理与服务。对整治后具备条件的,由街道(区)按照有关程序选聘物业服务企业,实施政府补贴与居民交费相结合的"五个有"基础性有偿服务;对暂不具备条件的,以及暂时失管小区、分散居住楼、生活大院,由街道(区)物业服务中心全部接收,实施"五个有"的基础性有偿服务与管理。

4、保障性住宅小区(安置小区),逐步推行市场化物业管理。在建未交付前(含部分交付),由开发建设单位负责组织管理,属地配合。建成后,由开发建设单位负责与属地办理移交托管手续,并按总建筑面积二级物业服务收费标准,定补3年一次性补贴该小区的管理服务经费,除已实施市场化物业管理的小区外,由街道(区)物业服务中心落实居民交费与政府优惠政策相结合的"五个有"基础性有偿服务。

三、建立工作机制

在"两级机构、三级管理"的物业管理工作体制下,建立"责、权、利"相统一的物业管理网络,进一步强化各部门工作职责,形成主管部门"条"上行业指导和街道(区)"块"上属地管理的合力,把住宅小区物业管理工作纳入街道(区)日常工作范畴,实现住宅小区物业管理全覆盖。

1、各街道(区)必须对辖区内住宅进行全面调查摸底,并根据实际情况,因地制宜地实行分类管理。

2、建立区、街道、社区三级住宅小区物业管理联席会议制度。加强住宅小区物业管理联动协调机制,解决本区域住宅小区物业管理中存在的问题和矛盾,真正实现齐抓共管和综合治理。

3、建立区、街道、社区三级投诉网络,建立综合协调、监督管理和矛盾调解制度,督促物业管理服务企业进一步提高服务水平。

4、各街道(区)要明确物业管理职能部门,落实专人负责;成立物业管理服务中心、社区物业管理服务站,向社会公布服务投诉电话。物业管理服务中心主任由街道(区)分管领导担任,由街道(区)物业管理部门负责组织开展各项具体工作。

5、建立住宅小区物业管理责任人制度。以住宅小区为单位,由街道(区)落实相关责任人实行定点联系,专人负责,加强对住宅小区物业管理工作的日常督促指导,并对其进行责任制考核。

6、建立住宅小区信息员制度。聘请片长、楼长和热心社会公益事业的社区志愿者担任住宅小区信息员,协助街道、社区做好住宅小区各项管理工作。

四、落实保障措施

1、组织保障。各地、各相关部门要按照市政府要求,统一思想,认真履职,形成工作合力,确保工作落实到位。区政府成立住宅小区物业管理全覆盖领导小组和考核小组,并与各地、各相关部门签订目标管理责任状,将物业管理全覆盖工作纳入全区科学发展考核体系。加强对物业管理工作人员和从业人员的业务培训,提高工作能力和服务水平。各街道(区)要相应成立领导小组和考核小组,建立和完善相关工作制度,确保责任落到实处。

2、资金保障。为解决部分老旧小区和零散小区物业费收缴难度较大、标准较低、困难人群较多等问题,区政府根据年度管理效能考核情况,给予适当的财政补贴。在市级财政补贴的基础上,区级财政配套相关资金,自物业管理全覆盖工作启动当月起,分5年对管理达标的老旧小区按照市政府规定标准予以补贴。

在效能考核财政补贴的5年时间内,由所属街道(区)结合老旧小区整治改造按建筑面积0.4%置换、改建经营性用房,其经营收入用于今后老旧小区长效管理。

新建(在建)安置房小区,在移交时,由开发商向所在街道(区)按总建筑面积5元/m2一次性补贴该小区的管理服务经费。除按规定配建各类服务用房外,再按总建筑面积0.5%的比例配建物业经营性用房,一并交由街道(区)管理,其经营性收入统筹用于该街道(区)安置房小区的长效管理。

3、政策保障。本区物业管理服务企业(含街道组建的物业服务中心)新招聘的保洁、保安人员,参照市环卫职工标准缴纳社会保险费。街道组建的物业服务中心为公益性的民办非企业登记性质,应以"40、50"再就业人员为主体,兼顾就业困难人员就业。

4、基础保障。一是加强整治出新力度。结合全区老小区整治改造,有计划地对各街道(区)辖区内无物业管理的老旧小区进行整治出新,改善居住环境,完善基础设施设备,并落实相应补贴;大力整治建成小区内违法建设、毁绿种菜等突出问题,合理规划小区停车位;新建小区的物业交接,由所属街道(区)、社区居委会派人参加。二是加大物业费收缴力度。实行收费管理是小区进行长效管理的前提,各地、各部门要进一步加大宣传力度,通过多种形式宣传物业管理法律法规,使业主有缴纳物业费的意识,社区要协助物业公司收取物业服务费,提高物业服务费收缴率。

衷心感谢您对我市住房城乡建设工作的关心和支持,恳请以后多提宝贵意见。

2018年7月16日

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